Nouveau calcul officiel pour les abattements sur les plus-values immobilières à partir du 1er février 2012

Les députés ont adopté et validé le nouveau calcul sur l’imposition des plus-values immobilières. Cela concerne les résidences secondaires, les investissements locatifs, les logements vacants et les terrains à bâtir. Les mesures du plan de rigueur ont été allégées. L’imposition sur les plus-values sera totalement exonérée après 30 ans de détention. Autre point important : la date de mise en application est repoussée au 1er février 2012.

La taxation des plus-values dans l’immobilier est modifiée et adoptée

Le nouveau calcul sur les abattements des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier a été officialisé. Les députés se sont mis d’accord sur les modifications à apporter à la proposition de François Fillon.

Edit 9 septembre : Le Sénat a validé sans aucune modification ce nouveau barème pour les abattements des plus-values immobilières. C’est donc bien le calcul définitif et officiel à retenir pour l’imposition de votre plus-value.

La suppression immédiate des abattements demandée par François Fillon a été annulée. Elle a été remplacée par un nouveau barème pour calculer les abattements. Les plus-values seront donc totalement exonérées d’impôts au-delà de 30 ans de détention, contre 15 ans auparavant.

Les résidences principales restent, pour le moment, totalement exonérées d’impôts sur les plus-values.

Calcul de vos impôts sur la plus-value réalisée sur la vente de votre bien

Après vous avoir expliqué comment se calculent les nouveaux abattements, nous ferons une comparaison entre les deux fiscalités en fonction de la durée de détention. Pour finir, un exemple vous permettra d’y voir plus clair.

Détails du barème des abattements

Voici le nouveau calcul officiel pour les abattements à appliquer sur le montant de votre plus-value avant imposition :

De la 6ème à la 16ème année : 2 % d’abattement par an.
De la 17ème à la 23ème année : 4 % d’abattement par an.
De la 24ème à la 30ème année : 8 % d’abattement par an.

Tout bien immobilier bénéficie donc d’une exonération totale à partir de 30 ans de détention. Il n’est donc plus du tout question de tenir compte de l’inflation comme l’avait préconisé François Fillon dans sa réforme initiale.

De plus, l’abattement fixe de 1 000 euros, qui était auparavant accordé systématiquement, sera supprimé.

Comparaison entre la fiscalité actuelle et la future en fonction de la durée de détention

Pour mieux vous rendre compte de la forte diminution de ces abattements, voici une comparaison par année de détention entre le régime encore en vigueur en 2011 et celui qui s’appliquera à partir du 1er février 2012 :

Durée de détention	Abattements à partir du 1er février 2012	Abattements jusqu’au 31 janvier 2012
1 an	0 %	0 %
2 ans	0 %	0 %
3 ans	0 %	0 %
4 ans	0 %	0 %
5 ans	0 %	0 %
6 ans	2 %	10 %
7 ans	4 %	20 %
8 ans	6 %	30 %
9 ans	8 %	40 %
10 ans	10 %	50 %
11 ans	12 %	60 %
12 ans	14 %	70 %
13 ans	16 %	80 %
14 ans	18 %	90 %
15 ans	20 %	100 %
16 ans	22 %	100 %
17 ans	24 %	100 %
18 ans	28 %	100 %
19 ans	32 %	100 %
20 ans	36 %	100 %
21 ans	40 %	100 %
22 ans	44 %	100 %
23 ans	48 %	100 %
24 ans	52 %	100 %
25 ans	60 %	100 %
26 ans	68 %	100 %
27 ans	76 %	100 %
28 ans	84 %	100 %
29 ans	92 %	100 %
30 ans et plus	100 %	100 %

Vous pouvez donc constater que la fiscalité est fortement durcie pour tout bien (résidence secondaire, locatif, terrains et logement vacant) détenu entre 6 et 29 ans.

Exemples d’imposition de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire

Bernard possède une résidence secondaire depuis 15 ans. Il l’a payée 100 000 € à l’époque. Elle est estimée aujourd’hui à 320 000 €. Il n’a pourtant réalisé que 20 000 € de travaux dedans. Il a donc pleinement profité de l’explosion des prix des maisons de ces dernières années.

Si l’estimation est juste, il vend sa maison à 320 000 €. Il réalise alors une plus-value brute de 220 000 €. Il faut retirer le coût des travaux. Sa plus-value réelle est donc de 200 000 €. C’est celle qui servira au calcul de son imposition.

S’il vend au plus tard le 31 janvier 2012 : il bénéficie d’un abattement de 100 % comme le montre les calculs ci-dessus. Il ne paiera donc aucun impôt ni prélèvements sociaux sur cette plus-value immobilière sur sa résidence secondaire.

S’il vend après le 1er février 2012 : le nouveau calcul lui donne un abattement de 20 %. Il sera donc imposé sur une plus-value de 160 000 €. Le montant de l’impôt est de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux qui sont passés à 13.5 % au 1er janvier 2012. Ce qui fait une imposition totale de 32.5 %, soit 52 000 € d’impôts.

Nouvelle imposition valable à partir du 1er février 2012

D’après certains articles de presse, c’est l’acte de vente définitif qui est pris en compte. Vous n’avez donc que jusqu’au 1er novembre pour signer un compromis de vente. En effet, il faut compter environ 3 mois entre la signature du compromis et la vente effective chez le notaire.

Cette durée peut être un peu moins longue si l’acquéreur n’a pas besoin d’un crédit immobilier pour financer son acquisition. Mais il faut également prévoir un afflux plus important de vente. En effet, de nombreux vendeurs vont s’empresser de conclure leur vente pour profiter du régime actuel d’imposition.

Vous avez peut-être intérêt à vendre vos logements avant le 1er février 2012 ?

Vous l’aurez vite compris, si vous possédez des investissements locatifs, une résidence secondaire, des terrains à bâtir ou des logements vacants, vous avez fortement intérêt à faire vos calculs ! Vous pourrez ainsi voir si cette nouvelle fiscalité vous pénalise beaucoup ou pas et à décider de vendre rapidement ou non.

A vos calculatrices

Pour savoir comment vous devez réagir, vous devez faire le calcul suivant :

Récupérez votre date d’achat et votre prix d’achat.

Faîtes le point sur tous les travaux que vous avez effectués et qui viendront se déduire de votre plus-value.

Faîtes faire des estimations immobilières réalistes par des professionnels.

Calculez le montant de votre plus-value imposable (prix de vente – prix d’achat – travaux).

Reportez-vous au tableau ci-dessus pour voir le pourcentage d’abattement dont vous pouvez bénéficier pour chacune des fiscalités.

Appliquez une imposition de 31.3 % si vous pensez pouvoir vendre votre bien avant le 31 décembre 2011 ou de 32.5 % en 2012. Cette imposition se calcule sur le montant de votre plus-value après déduction des abattements.

Vous connaitrez donc le manque à gagner approximatif si vous vendez après la mise en application de cette nouvelle imposition.

Comment vendre en moins de 2 mois ?

Si vous décidez de vendre rapidement pour profiter des taxations actuelles plus favorables, il vous faudra trouver un acheteur très rapidement. Les conditions d’accès au crédit se durcissent actuellement, en conséquence de moins en moins d’acheteurs sont solvables aux prix actuels.

Nous vous conseillons donc de suivre une démarche pertinente afin de vendre rapidement votre bien immobilier.

Il faut parfois savoir lâcher un peu pour moins en perdre. Autrement dit, vous devrez peut-être baisser un peu votre prix de vente pour trouver quelqu’un qui achète rapidement. Ce qui serait bénéfique pour vous si l’imposition sur votre plus-value est fortement alourdie (et pour l’acquéreur en même temps).

Une fiscalité immobilière qui risque de s’alourdir à nouveau

Étant donné la situation actuelle sur les dettes de l’État, beaucoup d’économistes pensent qu’il y aura de nouvelles mesures d’austérité prises dans les mois à venir, surtout après les élections présidentielles.

La fiscalité sur l’immobilier pourrait donc être encore plus forte dans les mois et années à venir. Le taux d’imposition ou des prélèvements sociaux pourraient être rehaussé. Une taxation des plus-values sur les résidences principales est également souvent évoquée.

Pour résumé, il ne faut pas s’attendre à ce que les taxes sur les plus-values immobilières soient plus clémentes à court terme ou moyen terme.

Conséquences à venir :

Les conséquences sur le marché immobilier de ces changements seront sûrement importantes. D’une part, il risque d’y avoir de nombreux nouveaux biens à vendre et une concurrence sur les prix devra se faire pour ceux qui veulent vendre avant le 1er février 2012.

D’autre part, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier devrait être beaucoup moins important. Les rendements de l’immobilier sont déjà très bas, si maintenant les espoirs de plus-value importante sont moins probables, les investisseurs vont se détourner de la pierre…